Griekenland

Wilt u ook wonen in Griekenland? Alles weten over het aankopen van een vakantiewoning, beleggingspand of vastgoed investering in Griekenland?

Na vele jaren in Nederland of België te hebben gewerkt met agenda’s, afspraken, strakke tijdschema’s en vaak somber weer, komt op een dag het moment voor de volgende stap: het droomhuis. Met uitzicht op het azuurblauw van de zee, met veel zon, levendige kleuren. Zonder afspraken of verplichtingen. De keuze valt daarbij steeds vaker op een tweede huis in Griekenland. Er zijn dan ook tal van redenen die Griekenland een ideaal land maken voor een tweede (of zelfs eerste) huis. Niet alleen het mediterrane klimaat, met 320 dagen zonneschijn per jaar, de gemoedelijkheid en gastvrijheid van de mensen, maar ook de verscheidenheid in het landschap en de kleinschaligheid waarmee gebouwd wordt spreken tot de verbeelding.

Een wit huisje met blauwe luiken op een van de Cycladeneilanden, villa’s en herenhuizen met Italiaanse invloeden op de Ionische eilanden, robuuste natuurstenen huizen in het ruige landschap van Peloponnisos of traditionele huizen met leistenen daken aan de voet van het Piliongebergte. En altijd de zon, de zee en de groene natuur in de onmiddellijke nabijheid. Een ander, meer rationeel verkoopargument is dat Griekenland ook vanuit financieel oogpunt een uitstekende keuze is: een vergelijkbare woning aan zee in Italië en Spanje kost minstens twee maal zo veel, in Zuid-Frankrijk zelfs vier maal zo veel. En in de laatste jaren zijn de Griekse huizenprijzen nog verder gedaald. Voordat het moment echter daar is om deze droom werkelijkheid te zien worden dient men een aantal stappen te doorlopen waarbij men zich goed moet laten voorlichten, zijn huiswerk moet doen en gebruik moet maken van de juiste mensen.

De makelaar


Als buitenlander zonder veel inzicht in de plaatselijke markt ligt het voor de hand dat men zijn toevlucht neemt tot de diensten van een makelaar in onroerend goed. In Griekenland zijn diverse soorten makelaars actief, van grote makelaarskantoren die voornamelijk in de grote steden zijn gevestigd en zich met het bovengedeelte van de markt bezighouden, tot kleine ‘traditionele’ Griekse makelaars, vaak zeer capabele maar niet altijd even servicegerichte kantoren die soms te snel de deal willen rond krijgen.

Tot slot zijn er natuurlijk nog de bemiddelingsbureaus in het thuisland van de koper, die gespecialiseerd zijn in Griekenland. Voordeel hiervan is dat u in Nederland of België uw aanspreekpunt heeft en in uw eigen taal antwoord op uw vragen krijgt en alles kunt bespreken. Deze bureaus kennen de Nederlandse en Belgische realiteit en kunnen u op de verschillen en bijzonderheden van de Griekse situatie wijzen. Het is verstandig vooraf te checken of u wel echt met deskundige mensen in zee gaat (achtergrond en praktijkervaring van medewerkers, referenties van oud-klanten etc.); de ervaring leert dat bemiddelaars die zich als “Griekenlandspecialist” presenteren soms nauwelijks of geen Grieks spreken en hun “deskundigheid” uit tweede of derde hand hebben.

Gaat u met een makelaar in zee? Een aantal feiten op een rij:

  • Het is in Griekenland niet ongebruikelijk dat een makelaar zowel koper als verkoper vertegenwoordigt. Dat is bij wet toegestaan, hij wordt gezien als tussenpersoon die vraag en aanbod bij elkaar brengt.
  • De courtage is vrij af te spreken. Voor binnenlandse transacties varieert deze van 2% tot 4%, afhankelijk van het object. De meeste makelaarskantoren die tweede woningen aan buitenlanders aanbieden brengen 3 à 4% in rekening. Deze courtages worden berekend over de reële (dus niet de fiscale) waarde van het huis, en zijn exclusief btw.
  • De makelaar wordt alleen betaald als de transactie is voltooid (no cure no pay). Alleen wanneer er een notariële voorlopige koopovereenkomst wordt getekend kan de makelaar 50% van zijn honorarium vooruitbetaald krijgen.
  • U dient een duidelijke schriftelijke overeenkomst met vermelding van afgesproken courtage te ondertekenen, in een taal die u begrijpt. Teken nooit iets in het Grieks als u niet precies weet wat er staat.

De prijs


Allereerst een open deur: de vraagprijs is vaak hoger dan de werkelijke prijs. Dit gaat met name op voor bestaande huizen en kavels, daar zit altijd wel enige onderhandelingsruimte in. Als u een nieuw huis van een projectontwikkelaar koopt ligt dat minder voor de hand, omdat deze in de regel zijn rekenwerk heeft gedaan en zijn kosten en winstmarges vrij nauwkeurig in de prijs heeft doorberekend.

De prijs van een woning hangt voornamelijk af van twee factoren. Ten eerste de mate waarin het toerisme zich in de betreffende streek heeft ontwikkeld, ten tweede de afstand tot de zee. Bouwgrond op enkele kilometers van de zee kan de helft of zelfs een derde kosten van een vergelijkbaar kavel aan zee; dit verschil is ook in de huizenprijzen terug te zien. Grieken zitten het liefst met hun tenen in het water en zijn dan ook bereid veel geld neer te tellen voor een perceel direct aan zee. Zoals gezegd liggen de prijzen echter nog ver achter op andere landen aan de Middellandse Zee, waar bouwgrond aan zee toch al bijna niet meer te vinden is. Als u het met de verkoper over de prijs eens bent volgt de volgende fase: de overdracht. Voor de overdracht van een onroerend goed is een notariële akte vereist die ten overstaan van een Griekse notaris dient te worden gepasseerd. Daar kan een onderhandse koopovereenkomst met de bijbehorende aanbetaling aan vooraf gaan, eventueel met overeengekomen ontbindende voorwaarden.

Wanneer u van een projectontwikkelaar een huis koopt dat in aanbouw is of nog gebouwd gaat worden wordt er een aanneemovereenkomst opgesteld, waarin alle afspraken worden vastgelegd. Let op: met name de kleinere Griekse bouwbedrijven zijn gewend met voor onze begrippen erg summiere overeenkomsten te werken. U doet er dan ook goed aan een dergelijke overeenkomst door een deskundige te laten opstellen, het liefst tweetalig, met duidelijke afspraken over de koopsom, de opleverdatum, aansprakelijkheden etc.

De rol van de notaris en de advocaat


De rol van de Griekse notaris bij onroerendgoedtransacties verschilt wezenlijk van de rol van een Nederlandse en Belgische notaris. Het is niet de taak van de Griekse notaris de koopsom in ontvangst te nemen, de verkoper en de makelaar te betalen, belastingen te voldoen of de kadastrale inschrijving te verzorgen. Hij is slechts een vertegenwoordiger van de Griekse staat die erop toeziet dat de transactie plaatsvindt zoals door de Griekse wet wordt voorgeschreven. Zijn rol is dus meer coördinerend dan uitvoerend.

Veel taken die in Nederland en België voor de notaris zijn weggelegd worden in Griekenland door de advocaat overgenomen. Jarenlang dienden volgens de Griekse wetgeving bij de ondertekening van de koopovereenkomst zowel de verkoper als de koper verplicht te worden bijgestaan door een eigen advocaat, die met de contractanten meetekende. In het kader van de liberalisering van de markt is deze juridische bijstand niet meer verplicht. In de praktijk echter is de rol van de advocaat onmisbaar, aangezien deze zorg draagt voor een aantal handelingen in het voor- en natraject die essentieel zijn voor het verloop van de transactie. Dit geldt zeker voor mensen die niet thuis zijn in het Griekse rechtssysteem en de Griekse onroerendgoedmarkt. Wanneer verkoper en koper het eens zijn geworden over de koopsom dient de verkoper de eigendomstitel (koopakte, akte van schenking of erfenis etc.) van het onroerend goed aan de koper over te dragen. De koper dient een advocaat in de arm te nemen, het liefst een waarmee hij zich verstaanbaar kan maken in een taal die hij begrijpt, en hem de eigendomstitel te overhandigen zodat deze bij het bevoegde hypotheekregister onderzoek kan doen naar de authenticiteit daarvan.

Het onderzoek naar de eigendomstitels is van essentieel belang en dient met de nodige zorgvuldigheid te worden uitgevoerd. Het is immers het juridisch fundament van uw huis. Het onderzoek omvat een controle van de legitimiteit van de titels en van het eigendomsregime van het onroerend goed in de registers van het hypotheekregister. Dit onderzoek dient een tijdvak van ten minste 20 jaar te beslaan (dit i.v.m. verjaringstermijnen). Verder wordt onderzoek gedaan naar eventuele lasten zoals hypotheken, beslagen etc. Tenslotte wordt nagegaan of er geen claims op het onroerend goed rusten. Nadat de eigendomstitels zijn gecontroleerd en in orde bevonden wordt er door de koper een notaris aangewezen. Op basis van de bestaande eigendomstitel en de gegevens van de contractanten (voor de koper volstaan de gegevens van het legitimatiebewijs en een Grieks fiscaal nummer) stelt de notaris een concept-koopakte op en berekent hij de hoogte van de belastingen en van de overige kosten. De koper (of zijn advocaat) betaalt vóór het passeren van de akte de belastingen en overhandigt aan de notaris een bewijs van betaling, dat aan de akte wordt gehecht. Na ondertekening van de akte overhandigt de notaris een afschrift van de akte aan de advocaat van de koper. Deze zorgt er vervolgens voor dat dit afschrift bij het hypotheekregister wordt gedeponeerd (‘overgeschreven’). Vanaf dit moment, dus vanaf de inschrijving van de akte in de openbare registers die door het plaatselijke hypotheekregister worden gehouden, is de koper ook formeel de wettige eigenaar van het onroerend goed.

Overdrachtskosten


Voor de berekening van de overdrachtskosten dient de opgegeven contractwaarde als grondslag. De belastingdienst toetst de opgegeven waarde aan de ‘objectieve fiscale waarde’ van de woning, die wordt vastgesteld door het Ministerie van Financiën. Deze fiscale waarde geldt als ondergrens voor de te betalen belasting. Deze waarde bedraagt momenteel in de meeste gevallen binnen de bebouwde kom ongeveer 70 – 80% van de marktwaarde en buiten de bebouwde kom ongeveer 50 – 70% van de marktwaarde. De hoogte van de kosten koper hangt af van het gegeven of het a) een nieuwbouwwoning of b) een bestaande woning of kavel betreft. Voor nieuwbouw is nl. sinds 1 januari 2006 btw verschuldigd, terwijl voor bestaande bouw en bouwkavels overdrachtsbelasting wordt betaald. Deze is per 1 januari 2014 sterk verlaagd. Ook voor de btw geldt de ‘objectieve fiscale waarde’ als ondergrens. Indien men nieuwbouw vanaf tekening koopt zijn er echter in veel gevallen legale constructies mogelijk waardoor deze kosten fors naar beneden kunnen worden gebracht.

De overdrachtskosten bestaan uit de volgende posten:

Bestaand huis of kavel Percentage Nieuwbouw Percentage
Overdrachtsbelasting 3% Btw 23% (op sommige eilanden 16%)
Notariskosten 1,8 – 2% Notariskosten 1,8 – 2%
Kadastrale leges 0,5% Kadastrale leges 0,5%

Per 1 januari 2014 is er ook een overwaardebelasting ingevoerd, te betalen door de verkoper wanneer hij bij verkoop (na inflatiecorrectie) meer dan € 25.000 winst maakt. Over de winst die men maakt boven dat bedrag dient dan belasting te worden betaald, afhankelijk van het aantal jaren dat men de woning in eigendom had en met een maximum van 15%.

Zelf een huis bouwen


Voor bouwgrond die binnen het bouwkundig plan van een stad of dorp is gelegen bestaan geen wezenlijke beperkingen ten aanzien van de bouwmogelijkheden. De eigenaar dient echter wel informatie in te winnen bij een architect / civiel-ingenieur over wat er wel en niet gebouwd mag worden. Voor bouwgrond die buiten het stadsplan is gelegen gelden wel vrij strenge restricties. Behoudens enkele uitzonderingen geldt dat er slechts op kavels buiten het stadsplan mag worden gebouwd wanneer deze een oppervlak van ten minste 4.000 m2 hebben. Op een dergelijk kavel mag dan maximaal 200 m2 worden gebouwd (exclusief bergingen, garage, terrassen en zwembad). De afgifte van een bouwvergunning neemt enkele maanden in beslag en is 4 jaar geldig, met een mogelijkheid deze voor nog eens 4 jaar te verlengen. Wanneer men onroerend goed buiten het stadsplan koopt in een gebied waar het vermoeden bestaat dat er sprake is van een archeologische vindplaats dient men zich te wenden tot de Archeologische Dienst en om onderzoek te vragen. Verder dient er bij de Dienst Bosbeheer een verklaring te worden opgevraagd waarin wordt bevestigd dat het perceel geen deel van bebost gebied uitmaakt, aangezien bouwen in bosgebieden niet is toegestaan.

Erfrecht


De Griekse wet schrijft voor dat het recht dat toepassing vindt op erfzaken het recht is van het land van de nationaliteit die de erflater had op het moment van zijn/haar overlijden. Heeft de erflater een dubbele nationaliteit, waaronder de Griekse, dan is het Griekse recht van toepassing. Dit betekent in de praktijk dat in het geval de erflater op het moment van overlijden de Nederlandse c.q. Belgische nationaliteit had, er in Griekenland het Nederlandse c.q. Belgische erfrecht van toepassing is. Concluderend kan worden gezegd dat het Griekse recht, dat voor een deel gemeenschappelijke wortels heeft als het Duitse en Franse recht, in wezen geen grote verschillen vertoont met het Nederlandse of Belgische recht. De bescherming van eigendom is vastgelegd in de Griekse grondwet en wetgeving. Wanneer een toekomstig koper bovenstaande aanwijzingen volgt en zich door logica laat leiden kan hij er zeker van zijn dat de aankoop van zijn huis vanuit wettelijk oogpunt is gewaarborgd. Een laatste algemene tip: laat u juist voorlichten door betrouwbare bronnen en maak gebruik van vakspecialisten voor advies en begeleiding, in een taal die u begrijpt. Het in de arm nemen van dergelijke deskundigen betaalt zich dubbel en dwars uit doordat u gerust kunt zijn over de correctheid van de transactie. Zo kan uw nieuwe huis werkelijk het huis van uw dromen worden.

Aanbod in Griekenland