ABN AMRO BANK VASTGOEDFINANCIERINGEN
Algemene highlights m.b.t. vastgoedfinancieringen:
Aan de particuliere kant van vastgoedfinancieringen zijn er binnen ABN AMRO Bank 2 afdelingen die zich hiermee bezighouden:
- Private Banking ➔ bij vraagstellingen > EUR 2.500.000 obligo ➔ PB is daarbij geïnteresseerd in vrij beschikbaar vermogen > EUR 500.000.
- Maatwerkkrediet (= mijn afdeling) ➔ bij vraagstellingen < EUR 2.500.000.
Bij minder dan 5 panden en/of een totale marktwaarde < EUR 750.000 en/of een OPEX < EUR 25.000 wordt de klant gezien als ‘consument’ ➔
- Bruto jaarhuur -/- 15% exploitatiekosten = netto jaarhuur.
- Netto jaarhuur -/- rentekosten -/- aflossingen = OPEX. (toetsnorm rente 4%)
Onder de consumenten regelgeving mag niet worden afgeweken van gepubliceerde voorwaarden en tarieven.
Belangrijke punten:
- Het is belangrijk dat de OG-portefeuille cash-genererend is en zorgt voor een (toekomstige) bestendige inkomstenstroom voor de eigenaar / eigenaren.
- ABN pitched op hold-portefeuilles of hold/buy-portefeuilles.
- Het OG is liefst duurzaam (energielabel C of beter) of wordt verduurzaamd ➔
daar dient dan een tijdsgebonden en onderbouwd plan voor te zijn/komen.
- ABN heeft voorkeur voor financiering van woonvastgoed.
- Zelfstandige wooneenheden, maar mag ook winkel-/kantoor-/bedrijfsmatig-vastgoed zijn. Geen kamerverhuur / short-stay, AirB&B ➔ huurstromen zijn < 1 jr en worden derhalve niet als bestendig beschouwd.
- Single tenant situaties en exploitatie gebonden vastgoed zijn slechts bij uitzondering financierbaar.
- Verstrekkings-LTV: max 65% van de marktwaarde in verhuurde staat voor alle soorten vastgoed.
- Minimale aflosverplichting: woon-OG ➔ 2,5%,
winkel-OG ➔ 4,0%,
kantoor-OG ➔ 4,0%,
bedrijfs-OG ➔ 5,0%.
- Juridische looptijd leningen: max 10 jr bij woonvastgoed en 5 jr voor overig vastgoed.
Middellange lening: ballonfinanciering ➔ bij 10jr looptijd: 119 x aflossing + 1 x restant aflossing.
Bij 5 jr looptijd: 59 x aflossing en 1 x restant aflossing.
- DSCR start en DSCR na 5 jaar: 1,1 voor woon-OG en 1,2 voor overig-OG. Bruto kale huur -/- 15% exploitatiekosten = netto huur. Netto huur / (verplichtingen = rente + aflossing) = DSCR.
- RISK-appetite is gebaseerd op BAR:L
woon-OG ➔ (single) < 7,0% (multi asset) < 8%
winkel-OG ➔ (single) < 6,0% (multi asset) 6% - < 8% case-by-case
kantoor-OG ➔ (single) < 7,0% (multi asset) 7% - < 10% case-by-case
bedrijfs-OG ➔ (single) < 8,0% (multi asset) 8% - < 11% case-by-case
- Als de BAR boven de grenswaarden ligt zal financiering slechts in uitzonderlijke gevallen mogelijk zijn.
- Aanvragen inzake single asset / single tenant is voor woon OG acceptabel, voor het andere vastgoed wordt case-by-case bepaald.
Afsluitkosten:
Afsluitkosten = EUR 1.725 + EUR 610 = EUR 2.335 (advieskosten + aktekosten).
Advieskosten worden in rekening gebracht wanneer de kredietnemer zich kwalificeert als consument. Dit betekent dat er een financieel planner van ABN AMRO een adviesplan dient op te stellen.
Taxatie(proces):
De accountmanager geeft vóór taxatie aan welke haalbaarheidskans het financieringsverzoek heeft obv de ontvangen gegevens. Klant kan daarna zelf bepalen of hij de taxatiekosten wil maken.
< 1 mln obligo:
1. De klant zoekt zelf een taxateur die is aangesloten bij NRVT en welke rapporteert volgens het EVS/IVS-model. De klant maakt met deze taxateur een prijsafspraak en bepaalt de oplevertermijn van het taxatierapport.
2. Daarna informeert de klant de bank voor welke taxateur hij heeft gekozen, tegen welke prijs er getaxeerd wordt en welke oplevertermijn is afgesproken.
3. De bank stuurt de taxateur een taxatieopdracht waarbij de bank (mede)opdrachtgever is.
> 1 mln obligo:
1. De klant zoekt zelf een taxateur uit de onderstaande shortlist en maakt met deze taxateur een prijsafspraak en bepaalt de oplevertermijn van het taxatierapport.
2. De klant informeert de bank voor welke taxateur hij heeft gekozen, welke prijs en welke oplevertermijn is afgesproken.
3. De bank (taxatiedesk ABN) stuurt de klant een taxatieopdracht ter ondertekening, na ondertekening wordt de taxatieopdracht verstuurd naar de taxateur waarbij de bank (mede)opdrachtgever is.
4. Klant betaalt de taxatie; 1 x per 3 jaar dient (her)taxatie plaats te vinden.
