Spanje

Alles weten over het aankopen van een vakantiewoning, beleggingspand of vastgoed investering in Spanje?

Tweede huis of beleggingspand in Spanje kopen? Wat moet u weten? Aan de persoon, die zijn huis wil verkopen moet U een kopie van zijn escritura (=eigendomsakte) vragen, waarin de naam van de eigenaar, het officiële adres en het registratienummer van het onroerend goed staan vermeld, zoals deze zijn ingeschreven bij het registro de propiedad (onroerendgoedregister). Het is raadzaam deze kopie van de escritura (= copia simple) aan een juridisch adviseur (bijvoorbeeld uw advocaat of uw gestor) te geven en hem te vragen deze gege­vens op juistheid in het registro en bij het catastro te onder­zoeken.
De advocaat zal dan het registro de propiedad en het catastro aanschrijven en om een nota simple vragen. De instan­ties zullen dan alle details verstrek­ken inzake het onroerend goed, zoals de grenzen van het per­ceel, de huidige eigenaar, mede-eigena­ren, hypothe­ken, schulden, beslagen en of de plusvalia, overdrac­htsbelas­ting, en andere belastin­gen betaald zijn.
Dit eerste kadastrale onderzoek moet ruim voor de definitieve onroerend goed transactie plaats vinden teneinde problemen in een later stadium te voorkomen. Is alles in orde dan kunt u met de verkoper in zee gaan en alle andere details met hem bespre­ken, zoals de betaling van de locale en nog lopende belas­tingen, oude en onbe­taalde telefoon-, energie- en andere rekenin­gen en de uitein­delijke vraag­prijs.
Privé- contract / Contrato privado de compraventa
Alvorens in aanwezigheid van een notaris de koopakte te tekenen, onderte­kenen de koper en de verkoper meestal eerst een privé-contract (= contra­to privado de compraventa) met de verkoper of zijn makelaar. Het is ook  mogelijk om deze fase over te slaan en gelijk de escritura bij de notaris te ondertekenen. Wanneer u echter een deposito vooruit betaalt dan dient men echter wel eerst een privé-contract op te maken en te onderteke­nen. U kunt ook een soort reserveringscontract tekenen, waarbij u een klein deposito aanbe­taalt (ca. € 300,– tot  € 600,–), waarmee u een bepaal­d recht heeft om het betreffende onroerend goed binnen 30 dagen te kopen. In de meeste gevallen bent u dit deposito kwijt, wan­neer u afziet van een definitieve koop.
U heeft ook de mogelijkheid om een optiecontract (= contrato de opción de compra) te tekenen. Dit is geen bindend koop­con­tract, maar u dient doorgaans wel een aanbetaling te doen van 10 % van de koopsom van de woning. De aanbetaling bent u kwijt wanneer u niet binnen de afgespro­ken termijn tot aankoop over­gaat.
De notariële akte van eigendom / escritura publica de compraventa (meestal afge­kort als escritura).
De notariële akte van eigendom wordt in Spanje kortweg de escritura genoemd. Bij de overdracht moet een vertaler, een juridisch adviseur of een advocaat aanwezig zijn, die een taal spreekt, die de koper ook begrijpt. Koopt u een bestaand- of nieuw tweede huis in Spanje, dat al is opgele­verd, dan geldt de escritura de compraventa zowel voor het land als de daarop gebouwde opstallen. Moet het huis nog gebouwd worden of bevindt het huis zich nog in een bepaalde ­bouwfase dan moet de transactie in twee etap­pes plaats vinden:
U dient in een zo vroeg mogelijk stadium de escritura van het land te verkrijgen. Uiteraard krijgt u deze pas, wanneer u het overeen­geko­men bedrag betaald ­heeft. Staat de escritura op uw naam en wordt deze ook ingeschreven in het kadaster dan pas bent u eigenaar van de grond en heeft u de garantie, dat het nog te bouwen onroerend goed ook uw eigendom wordt.

 

Nadat het huis is opgeleverd laat u een Declaración de Obra Nueva  (=verklaring, goed­keu­ring en regis­tratie van nieuw­bouw) opmaken bij de notaris.
Door ondertekening van de escritura in aanwezigheid van een Spaanse notaris verwerft u het eigendom, mits deze wordt in­geschreven in het eigendomsregister = registro de propiedad. De originele escritura = primera copia de la escritura blijft bij de notaris. Die krijgt u niet in handen. Wat u krijgt is een kopie van de escritura. Er bestaan twee soor­ten kopieën van escrituras:
– Copia simple (eenvoudige fotokopie)
– Copia autorizada (een door de notaris ondertekende kopie)
Met een copia simple kunt U bijvoor­beeld elektriciteit, water of telefoon laten aansluiten. Het is voor de nutsbedrijven voldoende bewijs, dat u de eigenaar bent van het huis. De eerste copia autorizada van de escritura dient door u, uw nota­ris of een andere tussenpersoon (uw advocaat of gestor) naar het kadaster (regis­ter van eigendom) te worden gebracht om daar ingeschre­ven te worden.
Inschrijving
Nadat de akte ondertekend is, wordt het origineel (primera copia) verstuurd naar het kadaster (registro de la propiedad) en wordt de naam / namen van de nieuwe eigenaar / eigenaren ingeschreven op de kadastrale akte. Het is van be-lang dat de ondertekende escritura zo spoedig mogelijk aan het kadaster wordt verstuurd, bij voorkeur nog op de dag van onderte­ke­ning. De notaris verzorgt dit normaal binnen 30 dagen na de ondertekening. U kunt de akte ook persoonlijk bij het kadaster afgeven of uw advocaat hiervoor laten zorgen, hetgeen de voorkeur verdient (met name als u de verkopende partij niet vertrouwt).
De kadastrale inschrijving van onroerende zaken vormt het belangrijk­ste onder­deel bij de aankoop van onroerend goed / een tweede huis in Spanje, omdat tot het moment dat het onroerend goed op uw naam is geregistreerd, er beslag op het onroerend goed kan worden gelegd, zonder uw mede­we­ten.
Pas op het moment dat de escritura ingeschreven is en het een zogenaam­de escritura publica wordt, bent u de rechtmatige eigenaar van het onroeren­d goed. Na de inschrijving worden de originele aktes aan het notaris­kantoor geretourneerd, meestal na zo’n twee à drie maanden. De meeste problemen in Spanje ontstaan, wanneer een koper een aanbeta­ling verricht aan een op het eerste gezicht betrouwbare bemidde­laar, handelsagent of bouwonderneming. In sommige gevallen verdwijnt het geld in de zak van een malafide hande­laar. Daarom is het van belang aanbetalingen en voorschot­ten op een geblok­keerde derden rekening van een notaris of ingeschre­ven makelaar te storten. Betaal tijdens de ondertekening van het koopcontract nooit het gehele bedrag, maar een vooraf afge­sproken percentage (bijvoorbeeld 10 %) van de koopsom. Betaal het restant van de koopsom pas op het moment van de onderteke­ning van de escritura publica op het notariskantoor middels een bank­wis­sel/cheque (zie hierboven).

Spanje is een van de populairste landen om een tweede woning te kopen. Maar hoe financier je zoiets als Nederlander? Er zijn verschillende mogelijkheden. Spanjaarden hebben de neiging om een woning met eigen middelen te financieren. Maar voor Nederlanders is dit doorgaans geen interessante optie. Zelfs voor mensen die het aankoopbedrag in een keer kunnen betalen, is het raadzaam om een hypotheek te nemen. Als het gezamenlijk inkomen meer dan € 50.000 per jaar bedraagt, kunt u ervan uitgaan dat u in Spanje zonder problemen voor een hypotheek in aanmerking komt. Maar met een lager inkomen zijn er vaak ook nog mogelijkheden, zowel bij Nederlandse als buitenlandse banken. Voordelen van een Nederlandse hypotheekverstrekker:
Taal: u wordt geholpen in het Nederlands.
Nederlandse notaris: Alle Nederlandse banken werken allemaal met een Nederlandse notaris die het klappen van de zweep kent bij een grensoverschrijdende koop en die u in uw eigen taal bijstaat bij alle officiële procedures zoals de inschrijving van de transportakte en de hypotheekakte.
Meer hypotheeksoorten: De Nederlandse hypotheekmarkt is vanwege ons fiscale systeem, relatief sterk ontwikkeld. Dit kenmerkt zich door een grote verscheidenheid aan hypotheekproducten. In het buitenland kent men deze producten veelal niet en dat kan Nederlandse aanbieders aantrekkelijker maken.
Hogere maximale financieringsmogelijkheden: Nederlandse banken bieden vaak de mogelijkheid om meer te lenen dan via een lokale bank mogelijk is.
Langer looptijden: Nederlandse banken verstrekken leningen met langere looptijden. Hierdoor betaalt u in totaal wel meer rente maar het drukt de maandelijks lasten.
Nadelen Nederlandse hypotheekverstrekker:
Renteopslag: Alle Nederlandse banken hanteren een renteopslag van ca. 0,5% ten opzichte van de heersende marktrente ter compensatie van een aantal hogere risico`s en extra inspanningen door de bank.
Beperkt voordeel productengamma:Nederlandse banken hebben een groter aantal hypotheekproducten beschikbaar waar men uit kan kiezen. Deze producten zijn echter afgestemd op het Nederlandse fiscale systeem waardoor de bruikbaarheid in het buitenland beperkt is. 
Voordelen Spaanse hypotheekverstrekker:
Hypotheek volgens marktrente: buitenlandse banken verstrekken hypotheken tegen de geldende marktrente en hanteren voor hun producten daardoor vaak, maar niet altijd, een lager rentetarief
Kennis locale markt: Locale banken weten veel over de locale woningmarkt en dit kan u in sommige gevallen van pas komen.
Nadelen Spaanse hypotheekverstrekker:
Taal: de communicatie vindt plaats in het Spaans.
Werkwijze: u bent onbekend met de werkwijze in het land waar u gaat kopen. Dit probleem komt bij de keuze voor een buitenlandse bank sterk naar voren.
Beperkt aantal producten: Buitenlandse banken bieden vaak alleen een lineaire of annuïteiten hypotheekvorm aan.
Lagere maximale financieringsmogelijkheden: Een financiering van 100% of meer is slechts zelden mogelijk bij buitenlandse banken.
Kortere looptijden: Buitenlandse banken hanteren kortere looptijden dan Nederlandse banken. In Spanje is de maximale looptijd van hypotheken vaak 15 jaar.

Aanbod in Spanje